one体育买卖？赠与？继承？长沙的房子这样过户最划算！

　　one体育官方网站本栏目由严继光律师（江湖人称“严嗲”）主理，用社会热点、常见案例及生动故事，揭示普通家庭常见的财产风险。用朴实语言融入专业知识，用浅显易懂的道理剖析复杂法律关系，以期帮助更多的家庭实现财富有效管理与无缝传承。

　　声明：为保护客户隐私，本栏目涉及到当事人的真实故事均征得同意后进行了改编处理。

　　前几日，接到一个关于房产过户方面的法律咨询。客户想了解在房产传承常见的几种方式中，哪一种方式更合适，哪一种传承的税费是最低的。

　　而住宅类房产传承会涉及到税种有：增值税及附加、契税、个人所得税和印花税。

　　我们根据相关法律、法规及政策规定，将住宅类房产传承时适用的税种、税率和相关优惠政策，总结如下：

　　提醒一下，因为孙子女、外孙子女不是法定继承人，那么想要让孙子女、外孙子女继承房产需要通过遗嘱的形式规定，并且契税适用4%的税率。

　　遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。《继承法》第十条

　　个税：免征的条件是——赠与的对象必须是法定继承人、孙子女、外孙子女，以及对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人。除此之外，赠与其他对象的，按照买卖的规定缴纳个税。

　　（3）买卖：契税1%或1.5%或4%+增值税及附加5.3%(满2年可免)+个税2%(满五唯一可免)

　　个税：税率2%，如果是产权满五年且是家庭唯一住房即“满五唯一”的房子可以免征。

　　通过上述归纳，可以看出影响房产传承税负最主要的因素是：拥有房屋的大小、房屋的数量、传承的对象。

　　给大家举个例子：陈女士，名下有2套房产都已购买满五年以上，分别为一套90平米，一套160平米。她希望能提前安排，将其中一个房产留给自己的女儿，增加女儿家庭收入；另一个留给外孙，以后可以用作做为婚房。

　　（3）如果传承对象是孙子，房产超过144㎡的，多套房的，继承=赠与＜买卖；单套房的，买卖＜继承=赠与；

　　虽然继承最划算，但是如果陈女士选择赠与的方式将房屋过户给女儿，她的另外那套小居室就能适用增值税“满二唯一”、个税“满五唯一”的免征政策，one体育小居室税费为契税仅1%。而且，这套大房子的税负也仅为契税4%和印花税0.05%。

　　（2）将90平米的小居室，通过买卖的方式过户给孙子。并且是在大房子赠与完成之后，再进行买卖过户，这样可以实现整体税费最低。

　　比如传给孙子的房子，如果没有先把大房子赠与出去，买卖的税费为8.3%（增值税5.3%+契税1%+个税2%）。但是先把大房子赠送出去，就能适用增值税“满二唯一”、个税“满五唯一”的免征政策，税费为契税仅1%。

　　今天只是和大家分析了房产传承过程中的税务成本，没有和大家分析这三种方式的时间成本。

　　当然，在具体为客户设计规划时，one体育不仅要考虑传承的效果和传承的成本，而且需要从多个维度综合考量：比如继承房产所需要做的安排和必经的继承手续，尤其是赠与或法定继承可能存在的婚姻家事风险等。

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