法律实务物业管理服务典型法律问题归纳与浅析one体育官方网站

　　one体育伴随着我国房地产市场在近些年的蓬勃发展，从城市到农村很多地方都曾出现过房地产热等情景。诚然，房地产的大力发展，改善了我国众多居民的居住条件，而且也兴起了物业管理这一门新型服务行业。虽然我国城市居民的住宅水平从整体上有了大幅度提高，但在实际调查中发现我国物业管理水平却停滞不前。当前，不断涌出诸多物业管理问题，既制约了居民整体居住水平又加深了业主与物业之间的矛盾。对此，笔者整理了目前法律实务中存在的典型争议问题，并对相关法律问题进行了解答。具体如下。

　　律师说法： 区分所有建筑物的共有部分属于业主共有，如果共有部分发生收益，应当归全体业主所有。建设单位物业服务企业或者其他管理人将这些收益作为自己的经营收益，侵害全体业主的权利的，构成侵权行为。即物业公司利用小区业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。在物业服务合同终止后，物业公司应将扣除合理成本后的收入交付给小区业主。业委会是业主大会的执行机构，经业主代表授权，有权提起本案诉讼，并接收公共部分收入，纳入维修基金。

　　根据《民法典》第二百七十八条规定，利用共用部分从事经营活动系业主共同决定事项。因此，物业服务企业欲利用共用部分进行广告位招租点等盈利活动需经业主特别授权。《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、小区内电梯、楼道、道路等公共区域属于业主共用范围，物业公司利用业主共有部分进行经营的，应当公共收益单独列账，并及时向业主公示。

　　小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　对于小区公共部位或共用部位，如物业公司没有根据物业服务协议约定，履行维修、养护和管理的义务，由此导致房屋屋顶、窗台漏雨、漏水产生损害后果，应对业主的损失和其自行维修费用承担赔偿责任。但如果是房屋质量问题，外墙漏水应由开发商承担质量保证责任。开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，属于房屋质量问题的漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，故不能以此为由拒缴物业费。

　　《中华人民共和国建筑法》第六十二条：建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

　　《建设工程质量管理条例》第四十条：在正常使用下，建设工程的最低保修期限为……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏为5年，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　《商品房销售管理办法》第三十三条规定:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限one体育官方网站。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。

　　但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因，导致业主财物被偷窃的one体育官方网站，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

　　小区物业服务公司应当采取保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安。小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关行政部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等，协助有关行政部门处理偷盗事件。如果物业公司能提供证据证明其已经尽到上述义务，业主则不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业服务费。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

　　业主违反物业服务合同约定逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　该情形涉及物业共用部分处分权的问题，焦点在于物业公司能否有权将地面停车位（或者其他业主共有区域）出租经营。若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。

　　若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权通过的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。

　　《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　问题八 小区内违规停放的电瓶车自燃业主遭受损失，物业承担连带赔偿责任吗？

　　物业服务企业应当对其服务区域尽到安全保障义务，因物业公司未充分尽到安全保障义务，而导致业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业与实际侵权人承担连带赔偿责任。

　　《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　问题九 物业发的《用户手册》约定“业主违反手册规定，物业公司有权罚款”，合法吗？

　　《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政处罚仅由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事物职能的组织可以在法定职权或授权范围内实施。物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，并不是行政机关，也不具备公共管理职能，它与业主间是平等的民事法律关系，因此不享有处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚行为。虽然物业服务企业没有行政处罚权，但如果业主的不当行为构成违约的，物业服务企业有权要求其承担违约责任。对业主的违约行为，物业服务企业有权要求业主承担违约责任。

　　对于所购二手房有欠缴物业费的问题，如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定；如果房屋买卖合同未约定，因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，故之前欠缴的物业费应由原业主向物业公司缴纳。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　实务要点一：业主因物业管理公司在管理服务过程中存在瑕疵为由提出先履行抗辩权而拒交物业费的，人民法院不予支持。

　　河南省高级人民法院认为：本案不符合再审申请条件，关于黄某提出的先履行抗辩权的问题，基于黄某与润达物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称“润达洛阳分公司”）之间有效的物业服务合同，润达洛阳分公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的主要义务，尽管其在物业管理服务过程中存在瑕疵，亦不符合先履行抗辩权的适用条件。黄某作为业主，可以根据《前期物业管理服务协议》的约定，要求润达洛阳分公司整改直至终止合同并提议召开业主大会选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者要求润达洛阳分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，黄某以先履行抗辩权为由拒付物业费的主张不能成立。

　　实务要点二：在没有证据证明业主家中被盗与物业公司未尽安保义务存在直接的因果关系时，业主因家中被盗而要求物业公司承担损失并拒绝交付物业费的，人民法院不予支持。

　　北京市高级人民法院认为：结合本案查证事实，王某峰家中被盗一事是由案外人实施，在万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称“万通鼎安物业公司”）配备安保的前提下，王某峰并未提交证据证明其家中被盗与万通鼎安物业公司未尽安保义务存在直接的因果关系。因此，王某峰要求万通鼎安物业公司承担其相应损失，并以万通鼎安物业公司存在违约为由主张同时履行抗辩权而拒交物业费的主张，缺乏法律和事实依据，不予支持，二审法院处理得当。

　　实务要点三：业主以物业服务公司的服务标准未达物业公司的资质等级为由主张调整物业费金额的，人民法院不予支持。

　　上海市第二中级人民法院认为：秦某鸣、陈某燕以上海龙邸物业管理有限公司（以下简称“龙邸公司”）承诺以三级物业服务标准提供服务，实际服务未达标为由上诉主张调整物业费金额，但是，秦某鸣、陈某燕对其主张未提供证据予以证明，合同中载明龙邸公司的资质等级为三级，但资质等级并不等同于服务标准，服务标准仍需由签约当事人在合同中予以明确。秦某鸣、陈某燕因物业公司提供的人员配置、小区清洁时间等服务标准未达三级资质为由拒付物业费的主张，不予支持。

　　实务要点四：前期物业服务合同到期后，在业主委员会未选聘出新的物业公司之前，原物业公司继续为业主提供物业服务的，业主应当向原物业公司缴纳物业费。

　　辽宁省高级人民法院认为：经审查，涉案小区的前期物业管理服务合同到期后，因小区未产生业主委员，不具备更换物业公司的必要条件，在其未选出新的物业公司之前，辽阳市光大物业管理有限公司继续为该小区提供物业服务，且王某有作为小区业主实际享受了物业服务。此外，前期物业服务合同于2016年到期，王某有于2017年3月交的物业费one体育官方网站，即对合同延续已经默认。因此，王某有应当支付物业服务费。综上，王某有的再审申请不符合法定情形，驳回王某有的再审申请。

　　实务要点五：在物业服务过程中，物业公司在履行合同中存在较大瑕疵时，业主请求适当减少物业服务费的，人民法院应予支持。

　　广西壮族自治区北海市中级人民法院认为：本案的争点是隋某军应否向玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司（以下简称“和黄物业”）交纳物业服务费。经审查，上诉人隋某军与被上诉人和黄物业签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。然而，根据隋某军的举证，和黄物业在履行物业服务合同期间，小区有较多的电动车失窃；小区内路面有破损、凹陷且不设置路灯，楼道大部分照明设备有坏烂无人修理；消防器材破损；公共区域存在车辆乱停放、乱堆放杂物等乱象，且和黄物业没有证据证明其已经尽到了相应的维护义务，说明和黄物业在履行合同中有较大瑕疵。上诉人隋某军作为案涉小区业主，可以请求适当减少物业服务费并支付与和黄物业提供物业服务的水平相适应的物业服务费。返回搜狐，查看更多